A lakáshitel a jelzáloghitelek egyik fajtája, úgynevezett fedezett hitel.
Hasonló célra használható még a szabad felhasználású jelzáloghitel és a
lakáslízing is. A jelzáloghitel a legolcsóbb eladósodási forma az összes többi
hitel között. Az összehasonlíthatóság nehézsége azonban itt is fennáll: nem
könnyű eligazodni a széles kínálatban.
Az utóbbi egy-két évben a bankok, takarékpénztárak szinte mindenkinek nyújtanak
már lakáshiteleket. A KSH szerint 2005 végén a lakáshitelek állománya 2242
milliárd forint volt. Csak 2005 második felében 86 ezer hitelt folyósítottak 296
milliárd forint értékben, az átlaghitelek összege 3 és fél millió forint volt.
Ez pedig azt jelenti, hogy jelenleg is legalább 640 ezer honfitársunk nyögi
lakáshitele havi törlesztőrészleteit.
Ma már BAR (KHR) listás ügyfelek is kaphatnak hitelt, illetve egyre több bank
fordul a minimálbéres és nem igazolt jövedelmű polgárok felé. Az elvárt önerő
mértéke is jelentősen lecsökkent, jövedelemigazolás mellett már egyes bankok
akár a teljes vételárat hajlandók meghitelezni, különösen új lakások esetén.
Továbbá, aki az egyik banknál hitelképtelen, még nem biztos, hogy más banknál
nem kaphat hitelt. Általában lakáshitelt az vehet fel, aki a futamidő végén
legfeljebb 65-70 éves lesz, a bankok – profitéhségükben – azonban már a 75
feletti korosztály felé is kacsintgatnak.
Manapság akaratlanul is jogi gyorstalpalóra iratkozik be az, aki lakásvásárlásra
adja a fejét. Egy látszólag egyszerű ügylet során is kiderülhet: álmai
otthonától kéretlen jelzálogteher és a szomszéd elővásárlási joga választja el.
Megfontolandó tanács: aki jó nevű közvetítő cégen keresztül vesz lakást,
védettebb, mint a többiek. Az úgynevezett brókerek vagy hitelközvetítők
segítenek az ügyfél számára megtalálni a kedvező megoldást, és a hitelügyintézés
jelentős részét is átvállalják: segítenek az adatlapok kitöltésében, a
benyújtandó dokumentumok összeállításában, a bankkal való egyeztetésben. Ezek a
hitelközvetítők általában függetlennek tüntetik fel magukat, a valóságban
azonban szinte sohasem azok. Mivel az őt megbízó banktól komoly jutalékra
számíthatnak, nekünk már nem kell külön pénzt adni a szolgálataikért!
Nézzük a banki díjakat! A hazai gyakorlatban a bankok – a kezdeti díjak és
kamatok mellett – jelentős rendszeres kezelési költséget számolnak fel, vagyis a
kamatot két részben: kamat és kezelési költség formájában szedik be. Oda kell
tehát figyelni, hogy egyes bankok a kezelési költséget a mindenkori tartozásra
vetítik, míg mások az eredeti hitelösszegre, vagyis az előbbi esetben a
visszatörlesztés során ez a díj csökken. Ha pedig hamarabb akarjuk visszafizetni
hitelünket, mint a rendes futamidő, érdemes utánanézni az előtörlesztés díjának.
Ez Magyarországon tipikusan 1-4 százalék, tehát komoly költséget jelenthet.
Még a hitelfelvétel megindulása előtt kopogtatnak ajtónkon az értékbecslők. A
bankok által elfogadott értékbecslők egy hosszabb távú értéket (HBÉ,
hitelbiztosítéki érték) állapítanak meg, ami általában a mindenkori piaci
értéknél 5-20 százalékkal alacsonyabb. A bankok ezen érték százalékában
állapítják meg a maximálisan felvehető hitel összegét. Ez általában a HBÉ 50-60
százaléka, azaz többnyire kevesebb, mint a piaci érték fele. Mivel az
értékbecslő cégek komoly anyagi függésben vannak a bankoktól, ezért ezen
értékbecslések általában reálisak.
A lakáshitelek mellett, az ügyfelek igényeit követve, néhány éve megjelentek a
szabad felhasználású jelzáloghitelek is. Ennek a formának több előnye is van az
egyéb hitellehetőségekkel szemben: kötetlen felhasználás, hosszabb futamidő,
alacsonyabb kamat, kevésbé szigorú jövedelemvizsgálat.
Az önerő nélküli hitelhez jutásra példa a lakáslízing. A lízingcég megveszi
nekünk a kiszemelt ingatlant, mi a futamidő alatt lízingdíjat fizetünk, a végén
pedig tulajdonjogot szerezhetünk. Mindez devizában és forintban egyaránt
lehetséges. Bár itt az ügyfél csak a futamidő végén veszi tulajdonába az áhított
otthont, a lízingkonstrukció új lakás vásárlása esetén adóelőnyöket kínál.
Ezenkívül azon ügyfelek részesíthetik előnyben a lízinget, akik „bújtatni
szeretnék a vagyonukat”. Az átlagos földi halandó számára azonban a lakáslízing
drága és bizonytalan formája a lakásszerzésnek.
Az emberek többsége azt hiszi, hogy a hitelek azoknak valók, akiknek nincs
egyáltalán pénzük. A bankok azonban a kockázat csökkentése és az automatizált,
nagy mennyiségben végezhető hitelezés érdekében csak annak adnak hitelt, aki
megfelelő háttérrel – életkor, munkahely, kezes stb. – és főleg jövedelemmel
rendelkezik. A kör tehát bezárult. Sokan dühösek a bankokra, mert nem adnak
nekik hitelt. Pedig lehet, hogy inkább örülni kellene – állítja egy bankszakmai
hírportál is –, hiszen az anyagi jellegű gondoknak nemcsak a megoldását
jelentheti a hitelfelvétel, hanem a végső ellehetetlenülés felé vezető utat is.
A hitelt ugyanis vissza kell fizetni. Ha elválik az ember, ha beteg lesz, ha
haláleset következik be, akkor is
(Következő témánk: Devizahitelek)
2007. 03. 09. (XI/10)
