Tíz ponton módosulnak április 15-étől az ingatlanárverések szabályai. A leköszönő kormány egyik utolsó rendeletében gyakorlatilag államosítja a bírósági végrehajtáson kívüli árverezéseket. A rendelkezés egyrészt bevonja a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) hatáskörébe az ezt a tevékenységet folytató cégeket, másrészt magát az értékesítést kizárólagosan az Apeh honlapjára „száműzi”. A rendelet készítői abban bíznak, hogy így megszűnik az az áldatlan állapot, amikor egyes pénzügyi szolgáltatók féláron, gyakran az ügyfél tudta nélkül adták el a lakásaikat. Vélhetően a jövőben kiszámíthatóak lesznek az árverések, nem utolsósorban tisztességes áron kelnek el az ingatlanok.
A rendelkezés célja, hogy kontrollált mederbe terelje, kvázi államosítsa a bírósági végrehajtáson kívüli árverezéseket és magát a végrehajtási folyamatokat. Mindeddig számos esetben sérült az ügyfelek jogbiztonsága. Azzal, hogy az Apeh felügyelete alá kerül az árverezés folyamata, ez javulni fog.
Binder István, a PSZÁF szóvivője (képünkön) megkeresésünkre elmondta, eddig nem volt olyan törvény, amely előírta volna, hogy felügyeljék az árveréseket végző cégeket. Így a felügyeletnek ebből fakadóan ezekre nem volt rálátása. A most érvénybe lépett kormányrendelet sem biztosít jogkört a felügyeletnek az árverezések menetének ellenőrzésére, ugyanakkor felügyeleti engedélyhez köti, hogy egyáltalán ilyesmivel foglalkozhassanak az érintett intézmények. Ez nem egyszerű procedúra – mondta a szóvivő –, számos elvárásnak eleget kell tenniük ahhoz, hogy megkapják a működési engedélyt. Többek között minimum 50 millió forint jegyzett tőkével kell rendelkezniük, és be kell mutatniuk az erről szóló igazolást is.
Binder István felhívta a figyelmet arra, hogy számos árverezési ház nem rendelkezett engedéllyel, sőt lehetséges, hogy nem is tud megfelelni az új szabályoknak.
A szóvivő szerint ezzel a rendelkezéssel megszűnhet az a furcsa helyzet, amikor is állami kontrollon kívül szabadon működhettek ezek a cégek. Így kétségkívül tisztulás várható ebben a szegmensben. Annak a közel húszezer családnak, amelynek az ingatlana közvetlenül árverezés előtt áll, jó hír lehet, hogy – amennyiben esetükben az árverezés a kormányrendelet életbe lépése után indulna el – már az új rendelkezés szerint értékesítik az otthonukat.
A folyamat első lépéseként a kérdéses ingatlan becsült értékét meg kell határoznia, és az adóhatósághoz el kell juttatnia az árverezést végző cégnek. Az Apeh azonban összeveti ezt a kikiáltási árat a saját adatbázisában szereplő hasonló kaliberű ingatlanok árával, s abban az esetben, ha aránytalanság van a két ár között, nemcsak meghiúsítja az árverést, hanem értesíti a rendőrséget. Ebben az esetben ugyanis felmerülhet, hogy valami egyéb céllal kezdeményezik az árverést, nem a tényleges értékesítésről van szó. A feltűnő értékaránytalanság miatt akár az uzsora gyanúja is fennállhat.
Érvényesnek akkor tekinthető az árverési ajánlat, ha az ingatlan becsértékének minimum 70 százalékát eléri. Ellenkező esetben érvénytelennek számít az ajánlat, nem lesz árverezés.
Fontos tudnivaló az is, hogy az árverezés negyvenöt–hatvan nappal a bejelentést követően indítható el, de a helyi önkormányzatot és az adósokat harminc nappal korábban értesíteni kell az árverésről. A lakás értékbecslése nem lehet hat hónapnál régebbi. Licitálni csak az Apeh ügyfélkapu rendszerén keresztül lehetséges. Az árveréseken magánszemély ezentúl sem vehet részt, csak a PSZÁF által átvizsgált, engedélyezett, erre szakosodott vállalkozások.
A rendelet annak ellenére jelentős hatású, hogy a bedőlt hitelesek lakásainak döntő többségét bírósági végrehajtás keretén belül értékesítik a bankok vagy a faktorcégek. Ezt az eljárást nem érinti a fent említett kormányrendelet, mivel a bírósági végrehajtás eddig is jól szabályozott volt, az ügyfelek számos joggal rendelkeznek. A gond inkább az úgynevezett közjegyzői okiratba foglalt értékesítések körül volt. A hajmeresztő esetek többnyire pénzügyi szolgáltató cégek szerződéseihez kötődtek. A fő probléma az úgynevezett (opciós) vételi jog foganatosítása körül volt, amikor beállt a fizetésképtelenség, a pénzügyi vállalkozások semmilyen eljárást nem bonyolítottak le, hanem maguk kijelölték a vevőket, és pillanatok alatt eladták – gyakran féláron – az adósok feje fölött a lakásaikat.
A rendelkezés nemcsak a résztvevők működési feltételeit szabályozza, hanem magát az árverezés folyamatát is szigorú kontroll alá helyezi.
Binder István kifejtette: míg az elektronikus árverezések gyakorlatát, az ingatlan-értékbecslést az adóhatóság, addig a hitelszerződések felbontása előtti időszakot a PSZÁF felügyeli. Ennek része a napokban benyújtott közérdekű kereset indítása is. A felügyelet ezen keresztül beperli ezeket a kétes gyakorlatot folytató pénzügyi szolgáltatókat.
Mint hozzátette, amennyiben megítéli a bíróság a közkeresetet, érvénytelenné válnak azok a pénzügyi vállalkozások által az ügyfelek szerződéseiben megfogalmazott passzusok, amelyeket a felügyelet kért. Így azok az ügyfelek, akiket kár ért az elmúlt időszakban valamely pénzügyi szolgáltató törvénytelen eljárása miatt, polgári pert indíthatnak, és visszakövetelhetik a kár összegét. Az érintett ügyfélnek forintosítania kell az őt ért kárt, mellékelni a szerződést és egyéb dokumentumokat.
Napjainkban 20 ezer lakóingatlan jutott árverezés közvetlen közelébe, lakóikat már nem védi az április 15-éig tartó kilakoltatási moratórium. Ugyanakkor a rendelkezés segíthet rajtuk, mivel ha időközben nem születik jobb megoldás, ezeket az ingatlanokat már a módosított eljárás alapján lehet elárverezni. Mivel a PSZÁF engedélyének megszerzése néhány hónapot igényel, időt nyernek az érintett családok.
2010. 04. 16. (XIV/15)
